悉尼租赁市场保持紧张，空置率低于 2%

悉尼租赁市场概览

2026 年 9 月悉尼租赁市场依然紧张，大都会区大部分地区空置率低于 2%。市场在两年快速租金增长后已企稳，但按历史标准租金仍然高企。悉尼住宅租金中位数为每周 780 澳元，公寓租金中位数为每周 650 澳元。租金在东部城区和北岸下游最高，在西悉尼和外西南区最低。

各地区空置率

空置率是空置且可出租的租赁物业占比。空置率低于 2% 表明市场紧张，租赁需求超过供应。空置率高于 3% 表明市场疲软，供应超过需求。

东部城区。 东部城区（包括 Bondi、Coogee 和 Randwick）的空置率为 1.2%。过去六个月空置率保持稳定，表明市场平衡。东部城区住宅租金中位数为每周 1,200 澳元，公寓为每周 850 澳元。

内西区。 内西区（包括 Newtown、Marrickville 和 Glebe）的空置率为 1.5%。过去六个月空置率保持稳定，表明市场平衡。内西区住宅租金中位数为每周 950 澳元，公寓为每周 700 澳元。

北部海滩。 北部海滩（包括 Manly、Dee Why 和 Mona Vale）的空置率为 1.3%。过去六个月空置率保持稳定，表明市场平衡。北部海滩住宅租金中位数为每周 1,100 澳元，公寓为每周 750 澳元。

西悉尼。 西悉尼（包括 Parramatta、Blacktown 和 Liverpool）的空置率为 2.5%。空置率已从 2026 年 3 月的 2.0% 上升，表明市场走软。西悉尼住宅租金中位数为每周 620 澳元，公寓为每周 520 澳元。

西南悉尼。 西南悉尼（包括 Campbelltown、Camden 和 Oran Park）的空置率为 3.2%。空置率已从 2026 年 3 月的 2.5% 上升，表明市场疲软。西南悉尼住宅租金中位数为每周 580 澳元，公寓为每周 480 澳元。

租金增长

2026 年悉尼租金增长在两年快速增长后放缓。截至 2026 年 6 月的一年，住宅租金中位数上涨 8%，而截至 2025 年 6 月的一年为 15%。公寓租金中位数上涨 6%，而前一年为 12%。

租金增长放缓源于租赁供应增加和人口增长下降。悉尼可出租的租赁物业数量在截至 2026 年 6 月的一年中增加了 15%，受到建设完工量上升和投资者挂牌出租物业增加的推动。人口增长率已从 2024 年的 2.1% 降至 2026 年的 1.5%，受到净海外移民减少的推动。

租房者可以期待什么

2026 年悉尼租房者可以期待比 2024 和 2025 年更平衡的市场。部分地区的空置率上升，租金增长放缓。然而按历史标准租金仍然高企，最热门郊区的竞争依然激烈。

租房者找到心仪物业后应准备迅速行动。在竞争激烈的市场中，物业挂牌后数天内即可租出。租房者应准备好文件，包括收入证明、银行流水和推荐信，并准备在看房后立即提交申请。

租房者还应了解其在新南威尔士州《住宅租赁法》下的权利。该法限制租期内租金上涨幅度，并提供针对不合理涨租的保护。如果您认为涨租不合理，可以向新南威尔士州民事与行政法庭申请审查。

投资者可以期待什么

悉尼租赁市场投资者可以期待 2026 年稳定回报。基于当前价格和租金，住宅租金收益率约为 3.5%，公寓约为 4.0%。由于租金增长超过价格增长，收益率较 2025 年略有上升。

投资者应了解持有租赁物业的成本，包括市政费、保险、维护和物业管理费。持有租赁物业的总成本通常为租金的 20% 至 25%。投资者还应了解持有租赁物业的税务影响，包括折旧、负扣税和资本利得税。

新南威尔士州政府近年来推出了多项租赁市场改革，包括限制租金上涨、修改保证金计划和对租赁物业的新最低标准。投资者应了解这些改革并确保其物业符合新标准。

更多悉尼租赁市场信息请访问 Domain 租赁市场报告 和 PropTrack 租赁报告。